Ahorrador Ninja
Soy el Ahorrador Ninja. Tengo 38 años. Vivo en una casita cerca de los Pirineos y planeo retirarme en 7 años.
Actualizado en septiembre, 2026
Hoy quiero corregir una idea equivocada bastante extendida en relación a la disyuntiva sobre alquilar o comprar, además de proporcionar una solución razonable para ayudarte a decidir si es mejor vivir de alquiler o tener tu propia vivienda.
Yo la llamo la regla del 5%. En un momento hablaré sobre la regla del 5%. Sin embargo, primero hablaré sobre la mencionada idea equivocada.
A menudo se suele asumir que si compras una vivienda con una hipoteca cuyas cuotas sean iguales o inferiores a lo que pagarías de alquiler, entonces lo mejor es ser propietario.
Por desgracia, se trata de una manera matemáticamente errónea de afrontar este problema. Aunque es indudable que resulta fácil hacer estos cálculos, no ofrecen una comparación representativa o relevante.
Navega con este índice
¿Cuánto se recuperará la inversión del inmueble?
Para decidir correctamente entre alquilar o comprar, es necesario comparar los costes irrecuperables totales del alquiler en relación a los costes irrecuperables de ser propietario.
Es posible que esto parezca algo complicado, pero mi regla del 5% debería serte de ayuda.
En primer lugar, definamos lo que son los costes irrecuperables. Se trata de los costes que pagas sin un valor residual asociado. En otras palabras, es dinero gastado que no volverás a ver a cambio de tener un lugar en el que vivir.
Determinar los costes irrecuperables totales de un alquiler es muy fácil: es la cantidad que pagas de alquiler.
Sin embargo, para un propietario es más complicado calcular los costes irrecuperables.
Un propietario tiene una cuota de hipoteca, que es parecida a un alquiler.
Es posible que esto haga que parezca un buen número con el que comparar tu alquiler, pero no es una comparación relevante.
Al contrario que un alquiler, una cuota hipotecaria no es completamente un coste irrecuperable. Por contra, es una combinación de repago del principal y de intereses.
Así que a la hora de decidir entre alquilar o comprar, ¿cuáles son los verdaderos costes irrecuperables para el propietario de una vivienda? Pues hay tres:
- Impuestos a la propiedad
- Costes de mantenimiento
- Coste del capital (intereses de la hipoteca + costes de oportunidad)
Así que en lugar de comparar de forma imprecisa una hipoteca con un alquiler, es necesario comparar estos tres costes en relación al alquiler.
Normalmente suelen suponer un 5%, y de ahí la regla del 5% (con algunas advertencias de las que hablaré luego). Gracias a ello, tendrás una idea más precisa sobre si merece más la pena alquilar o comprar.
Estimando los impuestos y el mantenimiento
Los impuestos a la propiedad. Como propietario, pagas estos impuestos anualmente y no te dejan un valor residual.
Normalmente suelen rondar el 1% del valor de la vivienda.
Luego están los costes de mantenimiento, que cubren una enorme variedad de gastos irrecuperables: desde sustituir el tejado, renovar la cocina o cambiar el sellado de la bañera.
No es fácil calcular un número preciso, y no hay disponibles datos medios sobre costes de mantenimiento.
Sin embargo, como norma general para determinar si merece más la pena alquilar o comprar, considero que es razonable estimar otro 1% del valor de tu propiedad cada año.
Por lo tanto, supongamos que los impuestos y el mantenimiento suponen más o menos dos puntos de mi regla del 5%. Y ahora el elemento final (que también es el más complicado): el coste del capital.
Por si no te lo esperabas, que sepas que supone los tres puntos porcentuales restantes.
Calculando el coste del capital
A la hora de determinar si merece más la pena alquilar o comprar, para calcular el coste irrecuperable del capital es posible dividirlo en dos componentes:
- Coste de la deuda
- Coste patrimonial
En primer lugar está el coste de la deuda. La mayoría de los propietarios financian la compra de su vivienda usando una hipoteca. Por ejemplo, un nuevo propietario puede pagar un 20% y financiar el 80% restante con una hipoteca.
Pues bien, el 80% que ha sido financiado con una hipoteca generará costes de intereses. Hoy en día es posible encontrar hipotecas en bancos de Internet por alrededor de un 3% más o menos.
Por lo tanto, consideraré que los intereses de la hipoteca suponen un 3% de coste irrecuperable.
El coste de oportunidad
Hasta ahora, creo que determinar si resulta más interesante alquilar o comprar ha sido bastante intuitivo. Pero, ¿qué pasa con el coste patrimonial de tu pago inicial? Para analizarlo, será necesario investigar algunos datos más.
En el ejemplo de la hipoteca, el pago inicial fue de un 20%.
Ahí es donde incurrirías en un coste patrimonial, porque habrías decidido invertir esos euros en tu vivienda, que es un activo inmobiliario.
Como alternativa, podrías haber seguido viviendo de alquiler e invertido ese pago inicial en acciones.
La existencia de una alternativa en el uso del dinero genera un coste de oportunidad, que es un coste económico real en el que incurres como propietario.
Para estimar este coste y de determinar si es mejor alquilar o comprar, resulta necesario determinar la rentabilidad esperada para los activos inmobiliarios y las acciones.
Un buen punto de inicio son los datos históricos. En este sentido, el Anuario de Rentabilidad de Inversiones Globales de Credit Suisse ofrece datos que se remontan hasta 1900.
En el periodo 1900-2017, la rentabilidad real global de los activos inmobiliarios (descontando la inflación) fue del 1,3%, mientras que las acciones rentaron un 5,2% después de la inflación.
Si asumimos una inflación del 1,7%, entonces estaríamos hablando de un 3% de rentabilidad nominal para los activos inmobiliarios y un 6,9% de rentabilidad nominal para las acciones globales.
Por supuesto, para determinar si es mejor alquilar o comprar resulta imprescindible tener en cuenta el mercado de la región o el país en cuestión. Al fin y al cabo, ¿la rentabilidad no sería más elevada en unos lugares que en otros?
Pues bien, incluso teniendo esto en cuenta, sigo pensando que un 3% es la mejor estimación. El motivo es que se basa en la prima de riesgo que el mercado ha determinado a lo largo del tiempo para los activos inmobiliarios.
Por lo tanto, prefiero esta estrategia a especular con datos sesgados sobre mercados inmobiliarios concretos.
De todas formas, el pasado está bastante bien pero, ¿qué rentabilidad se puede esperar en un futuro? En este caso, creo que lo mejor para hacer una estimación es no limitarse a la rentabilidad histórica de las acciones.
Por ejemplo, sería posible usar una combinación de la rentabilidad histórica de los últimos 50 años y la rentabilidad esperada actualmente según la relación precio/ganancias.
Efectivamente, cuando los precios son altos (como lo son ahora en relación al pasado), la rentabilidad esperada en el futuro es menor.
Por lo tanto, según mis cálculos, la rentabilidad nominal esperada actualmente para una cartera con un 100% de acciones es del 6,57%, que es menor que la media histórica del 6,9% que cité antes.
Usando estos números (3% para activos inmobiliarios y 6,57% para la bolsa) existe una diferencia de 3,57 puntos de rentabilidad esperada entre el mercado inmobiliario y la bolsa.
Así que para simplificar y ser conservadores a la hora de determinar si es mejor alquilar o comprar, vamos a redondear esa cifra a un 3%.
La referencia rápida
Usando las cifras mencionadas, es posible estimar que el coste del capital es del 3%, tanto si se debe a una hipoteca como al pago inicial.
Si a esto le sumas el 2% estimado de costes de mantenimiento e impuestos a la propiedad, es posible llegar a la regla del 5% para determinar si es mejor alquilar o comprar.
De esta manera, los propietarios pueden esperar pagar alrededor de un 5% del valor de sus viviendas en costes irrecuperables.
Y ahora ya es posible comparar los costes irrecuperables de alquilar o comprar, al menos como referencia rápida: coge el valor de la vivienda que estás considerando, calcula su 5% y divídelo en 12 meses.
Si puedes encontrar un alquiler más barato, sería una decisión financiera razonable. Por ejemplo, es posible estimar alrededor de 10.000 euros de costes anuales irrecuperables para una vivienda de 200.000 euros, es decir, 833 euros al mes.
Pero este cálculo también se puede hacer al revés.
Si encuentras el alquiler de tus sueños por 500 euros al mes, puedes multiplicar esa cifra por 12 meses y considerarla el 5% del total.
En este caso, el resultado será de 120.000 euros. Por lo tanto, en términos de costes irrecuperables, pagar 500 euros al mes de alquiler es más o menos equivalente desde el punto de vista financiero a tener una vivienda de 120.000 euros.
Las inevitables advertencias
No cabe ninguna duda de que la regla del 5% es una simplificación de la realidad.
Al empezar a tener en cuenta variables como los tipos impositivos y la composición de la cartera de activos, las cosas cambian. Por ejemplo, el 6,57% de rentabilidad esperada para la bolsa es antes de impuestos.
Esto puede estar bien para productos de inversión que permitan diferir el pago de impuestos.
Pero si no es así, la rentabilidad esperada después de impuestos puede acercarse más al 4,6%, dependiendo de los tipos marginales que haya que aplicar. Esto reduce el coste patrimonial de capital.
De forma similar, si una cartera de inversiones es menos agresiva al no tener un 100% de acciones, el coste del capital se reducirá.
Si pensamos en esto en términos de tomar decisiones financieras, supondría ajustar la regla del 5% a la baja, reduciendo los costes irrecuperables totales de la propiedad de una vivienda.
Si la cabeza te está dando vueltas, aquí tienes un resumen que te será de utilidad para decidir entre alquilar o comprar:
- Si eres un inversor agresivo, tienes mucho dinero metido en acciones y no puedes acceder a productos de inversión que permitan diferir el pago de impuestos, considero que la regla del 5% es una herramienta útil a la hora de valorar si alquilar o comprar.
- Si tu cartera es más conservadora o debes pagar impuestos por la mayoría de tus inversiones, es posible que sea más adecuado considerar una cifra más cercana al 4% en tus comparativas.
En cualquier caso, pensar en los costes irrecuperables de la propiedad de una vivienda te facilitará la tarea de obtener números representativos a la hora de considerar las ramificaciones financieras de decidir entre alquilar o comprar.
¿Qué piensas sobre el tema? Es posible que tengas otros motivos para preferir alquilar o comprar tu vivienda, pero espero que al menos esto te haya ayudado con la realidad financiera que existe tras esta decisión.
Comunidad & formación en inversiones
- Conoce a +700 inversores en nuestra comunidad de Discord.
- Accede a formaciones exclusivas de la mano de expertos en inversión: Bitcoin, finanzas, acciones Growth, DeFi, inmuebles, metales preciosos, forex…
Personas con muchos intereses pero 90% interesadas en inversion con canales exclusivos, boletines y mucho más.